Hai comprato la tua bella casa e l'hai arredata con tanta gioia, ma, per una serie di circostanze, come può essere semplicemente il bisogno di acquistare una casa più grande, sei costretto a venderla prima del previsto, nonostante tu non abbia ancora finito di pagare il mutuo. Non è un problema, poiché puoi vendere la tua casa, anche se il mutuo è ancora in essere, ma come? Ci sono tre possibilità:

• estinzione anticipata del mutuo: puoi estinguerlo al rogito, con la somma che hai ricavato dalla vendita. La banca può essere la tua, che stai vendendo, o quella di chi sta comprando la tua casa, specie se, per fare questa operazione, sta accendendo un secondo mutuo;
• accollo del mutuo da parte del nuovo acquirente della tua casa: è una procedura sempre più utilizzata in Italia. In questo modo vendi la tua casa per cui stai ancora pagando il mutuo e chi ha deciso di acquistarla subentra tra te, che sei il proprietario dell'immobile, e la banca.
• estinzione del mutuo prima dell'atto: pagare in una sola volta la parte del capitale mancante. A meno che tu non abbia ricevuto una grande eredità o un'enorme somma di denaro per una vincita, che ti consentirebbero di avere la liquidità sufficiente per saldare in un'unica quota il versamento, è difficile che si verifichi questa ipotesi, che sarebbe poi la soluzione più facile e per te la più conveniente.

Ricordati che estinguere il mutuo anticipatamente vuol dire anticipare la data di scadenza, stabilita dalla tua banca quando hai acceso il mutuo, entro cui tu devi terminare il tuo finanziamento, restituendo cioè la quota capitale, insieme alla quota di interessi maturata, che hai ricevuto in prestito dal tuo istituto di credito.

Ora entriamo più nel dettaglio per quanto riguarda le prime due ipotesi di vendita.

ESTINZIONE ANTICIPATA DEL MUTUO

Non c'è migliore ipotesi (se escludiamo la terza, a cui avevamo accennato prima e su cui avevamo fantasticato) che vendere la tua casa con il mutuo in essere, utilizzando il denaro della vendita, quello che ti dà quindi il tuo acquirente, per procedere con l'estinzione anticipata del finanziamento.

Ed è proprio durante il rogito che puoi estinguere il tuo mutuo ancora in corso. L'acquirente della tua casa ti consegna un assegno circolare intestato alla tua banca, il cui importo deve essere uguale alla quota di debito residuo, quella che risulta dai conteggi fatti per l'estinzione anticipata. La tua banca, dopo aver ricevuto il versamento, ti rilascia una quietanza di avvenuta estinzione e procede subito alla cancellazione gratuita dell'ipoteca. La cancellazione automatica della garanzia ipotecaria al momento dell'estinzione del mutuo è stata introdotta dalla Legge Bersani approvata nel 2007, permettendo così di semplificare le procedure di cancellazione dell'ipoteca.

Tieni presente che, durante l'atto, è anche presente un funzionario della banca presso cui hai dato il via al finanziamento.

Se vuoi avere un'idea più precisa di qual è il costo per estinguere anticipatamente il mutuo della tua casa, oltre alla possibilità di fare un calcolo manuale, puoi anche utilizzare uno dei tanti tool che sono disponibili gratuitamente sul web.

ACCOLLO DEL MUTUO

L'altra possibilità che hai è quella che l'acquirente della tua casa si accolli il tuo mutuo. Questo è fattibile chiaramente solo con il suo consenso e quello della banca dove hai il finanziamento della casa.

La banca potrebbe non concederti l'accollo del mutuo, semplicemente perché il tuo acquirente non ha le garanzie reddituali sufficienti per procedere e/o una storia creditizia da consentirle di dargli credito.

Mentre il compratore potrebbe non accettare questa tua proposta perché magari le condizioni proposte attualmente dal mercato attuale risultano più vantaggiose per quanto riguarda il tasso di interesse. A quel punto l'accollo non gli darebbe più nessun beneficio, come quello di risparmiare sulle spese notarili, di perizia e istruttoria, perché i costi sarebbero comunque maggiori.

Se invece la banca e l'acquirente della tua casa sono d'accordo, si può procedere senza problemi. E a quel punto, chi compra la tua casa (accollante) subentra al tuo posto (accollato) nel rimborso delle rate, oltre ad avere l'onere di farsi carico di tutte le altre spese previste dal mutuo che è in corso. L'accollo è valido a tutti gli effetti solo al momento del rogito e può essere cumulativo o liberatorio. Vediamo più nel dettaglio:

• accollo cumulativo: in realtà resti sempre vincolato e obbligato verso la banca e, nel caso in cui l'acquirente della tua casa non riuscisse più a provvedere al rimborso delle rate, dovrai intervenire tu;
• accollo liberatorio: non hai più nessun obbligo verso la banca presso cui hai accesso il mutuo. Chi ha comprato la tua casa è ormai l'unico responsabile per il rimborso delle rate di quello che era il tuo mutuo.

In caso di accollo liberatorio, ricordati che è fondamentale farti rilasciare dalla tua banca un documento che dimostri che tu sei esonerato da ogni responsabilità, altrimenti, nel caso in cui il nuovo proprietario saltasse il rimborso di alcune rate, la banca potrebbe comunque rivalersi su di te.

INTERESSI E PENALI QUANDO SI ESTINGUE IL MUTUO IN ANTICIPO

Per quanto l'estinzione anticipata del mutuo ti permetta di risparmiare su tutti gli interessi non ancora maturati, soprattutto se sei ai primi anni di finanziamento, devi considerare comunque alcuni aspetti importanti e fare dei calcoli per sapere quando andresti a spendere alla fine. E sono:

• gli interessi: se sei già a buon punto con il tuo mutuo, la quota che rimane degli interessi da restituire alla banca non è alta. Questo vuol dire che li hai già pagati in buona parte e che la tua rata è ormai costituita quasi principalmente dalla quota capitale, cioè da quella relativa all'importo che hai richiesto per fare il mutuo. È per te molto più conveniente estinguere anticipatamente il mutuo se sei ancora nei primi anni, quando non hai ancora pagato tutti gli interessi. Questo avviene perché, il piano di ammortamento che oggi è adottato per i finanziamenti dalla maggior parte delle banche, è alla francese, una formula secondo cui, nell'importo della rata del mutuo, gli interessi sono più alti del capitale nei primi anni, per poi ridursi mano a mano nel tempo, fino ad azzerarsi totalmente verso la fine del contratto, quando cioè la rata del mutuo è costituita, appunto, solo dalla quota capitale.
• le penali: quando hai acceso il tuo mutuo? Con il Ddl Bersani (il Decreto Legge n. 7 del 31 gennaio 2007, convertito nella Legge n. 40 del 2 aprile 2007) ci sono stati dei cambiamenti riguardanti le norme sull'estinzione anticipata dei mutui. Una delle più importanti novità introdotte da questa legge è che le banche non possono più richiedere la penale a chi desidera rimborsare il mutuo prima della naturale scadenza del contratto. Questo vale, a condizione che:

- i contratti di mutuo siano stati stipulati a partire dal 2 febbraio 2007: chi ha contratto il mutuo non deve farsi carico di alcuna penale se desidera rimborsare il mutuo in anticipo, neppure di quella prevista da eventuali clausole aggiuntive;

- i finanziamenti siano richiesti da clienti che, in qualità di persone fisiche, abbiamo acceso un finanziamento per acquistare o ristrutturare una proprietà immobiliare utilizzata come abitazione o per lo svolgimento di attività economiche e professionali.

Lo stesso Decreto ha stabilito un limite massimo per le penali di estinzione dei contratti di mutuo stipulati fino al 2 aprile 2007, dedicati all'acquisto o alla ristrutturazione di un'abitazione o di un'unità da adibire alla propria attività economica o professionale.

Questo diritto non decade anche se il mutuo proviene dall'accollo di un contratto preesistente, che magari non aveva le caratteristiche richieste per poterne usufruire. Questo è stato sempre stabilito dalla Legge 244 del 24 dicembre 2007.

La massima penale prevista varia in base al momento in cui si procede all'estinzione:

- per i mutui a tasso variabile, la penale varia a seconda di quando decidi di estinguere il mutuo: è dello 0,50% sul capitale residuo se lo fai prima degli ultimi tre anni del mutuo; dello 0,20% sul capitale residuo se lo fai durante il terz'ultimo anno del mutuo; se procedi per la chiusura del mutuo durante gli ultimi due anni, non avrai nessuna penale da pagare sul capitale residuo;

- per i mutui a tasso fisso, se sono stati stipulati entro il 31 dicembre 2000, vengono adottati i criteri del tasso variabile. Per tutti gli altri mutui stipulati a partire dal 1 gennaio 2001 le penali sono: dell'1,90% sul capitale residuo se procedi all'estinzione anticipata durante la prima metà del mutuo; dell'1,50% sul capitale residuo se lo fai a partire dalla metà del rimborso fino a quattro anni prima della chiusura; dello 0,20% sul capitale se lo fai durante il terz'ultimo anno. Durante gli ultimi due anni non è prevista nessuna penale;

- per i mutui a tasso misto, si applicano le penali utilizzate per i finanziamenti a tasso variabile, ma solo se nel momento della chiusura anticipata è in corso il piano di ammortamento a tasso variabile. Si applicheranno quelle del tasso fisso, se invece in quel momento il piano di ammortamento è quello fisso. Nell'ipotesi di contratti a tassi miscelati, alle diverse quote si adattano rispettivamente i trattamenti destinati alle due formule.

RIMUOVI L'IPOTECA SULLA TUA PRIMA CASA

Qualunque strada tu scegli di percorrere, chiudi con il tuo vecchio mutuo. In caso di accollo, quello liberatorio, non dovrai pensare a niente altro.

Se invece decidi di estinguere mutuo, devi comunque tenere presente che, dal punto di vista legale, la casa potrebbe non essere ancora totalmente libera da vincoli, come, ad esempio, l'ipoteca. Ricordati che devi far rimuovere, dalla banca del primo mutuo, l'ipoteca che grava ancora su quella che era la tua casa, altrimenti, quando accenderai un nuovo mutuo, la banca applicherà un'ipoteca di secondo grado. Se succede, puoi tornare a un'ipoteca di primo grado solo quando la banca dove avevi acceso il mutuo rimuoverà quella prima ipoteca.